去年在美股市場(chǎng)風(fēng)頭強勁的搜房網(wǎng)，最近遭遇國內地產(chǎn)中介的集體“圍剿”。

　　自此前杭州、青島、北京等地中介聯(lián)盟呼吁抵制搜房后，6月18日，深圳中原、美聯(lián)等四大中介聯(lián)手，要求搜房降低端口費，并宣布停止與搜房電商在新房上的合作。

　　房地產(chǎn)中介與搜房、安居客等垂直類(lèi)房產(chǎn)網(wǎng)站本是一條鏈上的地產(chǎn)服務(wù)機構，但在樓市下行時(shí)期，二手房市場(chǎng)備受打擊，成交低迷已持續數月，而降價(jià)調整或剛剛開(kāi)始，導致雙方的“和諧”被打破，利益之爭擺上了桌面。

　　馳創(chuàng )數碼認為新房快速增長(cháng)時(shí)期即將過(guò)去，大中城市二手房將逐漸占據主導地位，但二手房服務(wù)機構與消費者的需求尚有較大差距。搜房網(wǎng)主要面向二手房經(jīng)紀機構開(kāi)發(fā)的核心產(chǎn)品“搜房幫”，其盈業(yè)模式是收取端口費，但僅限于房源信息發(fā)布，并不能解決交易雙方的真實(shí)性問(wèn)題，虛假房源仍充斥網(wǎng)絡(luò )；另一方面，大型中介機構正在嘗試建立自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺，與搜房、安居客競爭。二手房服務(wù)平臺即將迎來(lái)大變局。

　　端口費之爭

　　6月18日上午10時(shí)，中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)和美聯(lián)物業(yè)組成深圳中介聯(lián)盟，目標直指搜房網(wǎng)。

　　“這次抗議的焦點(diǎn)就是搜房幫端口套餐的持續升級引發(fā)的，”據中介人士介紹，近年來(lái)，搜房網(wǎng)通過(guò)端口版本的提升來(lái)促成端口費的加價(jià)，從搜房幫60到搜房幫600，2008年至今，相應端口費用從每月每人60元一路飆升到600元。

　　作為搜房二手房的主力產(chǎn)品，幾乎大中型中介公司經(jīng)紀人人手一個(gè)端口，天天到搜房幫刷房源。套餐的級別越高，可發(fā)布房源的數量和刷新的次數越多。

　　與此類(lèi)似的是，之前的3月份，諸多中介與安居客戰爭的焦點(diǎn)是“競價(jià)排名”，即按點(diǎn)擊收費，付費越多，搜索房源排名越靠前。

　　在易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱看來(lái)，搜房端口套餐與安居客競價(jià)排名，都是當前尚未成熟的中介行業(yè)白熱化甚至惡性競爭下的產(chǎn)物，是市場(chǎng)選擇的結果。市場(chǎng)好的時(shí)候，中介可以去競價(jià)抬高套餐費，但市場(chǎng)下行，各家均承受不起了，紛爭即由此產(chǎn)生。

　　深圳中介聯(lián)盟提出諸多訴求：搜房只能在深圳市場(chǎng)銷(xiāo)售中介聯(lián)盟認可的60版、120版端口產(chǎn)品；給中介聯(lián)盟各家公司提供各版本端口的價(jià)格在現有折扣上再給予五折；停止對APP產(chǎn)品額外收費等。

　　中介聯(lián)盟表示，如果搜房無(wú)法滿(mǎn)足所提要求中的任一項，中介聯(lián)盟與全國各地方中介公司將采取統一行動(dòng)，終止與搜房的合作。

　　杭州市中介抵制時(shí)，搜房CEO莫天全曾給出了和解方案：端口費各套餐6折并給中介戰略合作伙伴1000萬(wàn)低息貸款支持。但丁祖昱認為，中介的訴求不僅僅在于打折，而是希望回到60版甚至更低。此外，各家中介的訴求并未達成共識。丁祖昱指出，中介與搜房的條件差距很大，預期雙方的戰爭短期內不會(huì )結束。

　　搜房模式之弊

　　在巴西世界杯開(kāi)戰的同時(shí)，搜房網(wǎng)在美國納斯達克的股價(jià)爆跌20%，而其同行樂(lè )居股價(jià)也受到影響。香港一投行人士透露，近期評級機構下調了搜房股票的評級。

　　搜房網(wǎng)是中國最大的房地產(chǎn)垂直門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，擁有近3500萬(wàn)注冊用戶(hù)。它的營(yíng)收由在線(xiàn)廣告、房源發(fā)布和電子商務(wù)三部分構成。

　　其中，房源發(fā)布來(lái)自中介。房地產(chǎn)中介通過(guò)支付一定費用獲得搜房網(wǎng)提供的端口。通過(guò)端口，中介公司可以將房源信息推送到搜房網(wǎng)前臺，供購房租房者搜索、瀏覽。

　　數據顯示，搜房網(wǎng)房源發(fā)布業(yè)務(wù)收入從2008年的1600萬(wàn)美元漲到2013年的1.62億美元，6年漲了9倍。2013年，此項收入占搜房網(wǎng)營(yíng)收的29.5%。

　　同期，房地產(chǎn)中介為每個(gè)端口支付的費用從幾十元漲到了幾百元，而每個(gè)端口帶來(lái)的收益并沒(méi)有成倍上漲。在房?jì)r(jià)上漲、成交活躍的時(shí)候，中介基本不會(huì )抱怨，當成交低迷時(shí)端口費就成為不能承受之重。

　　2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期，二手房成交量連續下滑。1-5月杭州主城區二手房成交套數8055套，同比下降近52%；5月北京二手房住宅簽約量為7272套，為2009年以來(lái)同期最低；5月深圳二手房成交套數為5531套，環(huán)比下跌8.23%，同比下降22.95%。在這樣嚴峻的形勢下，房產(chǎn)中介的生存狀態(tài)已然受到威脅，“關(guān)店、裁員、降成本”——中介應對危機的三部曲又一次全面啟動(dòng)。

　　“資本市場(chǎng)的反應并不過(guò)分。”上述投行人士認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景難料的情況下，搜房網(wǎng)、安居客接連受到大型房產(chǎn)中介聯(lián)合抵制，暴露了線(xiàn)上、線(xiàn)下商家之間的深層矛盾及房地產(chǎn)電商議價(jià)能力的不足。

　　互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人士介紹了美國Zillow公司與搜房網(wǎng)的不同。Zillow作為美國最大的房地產(chǎn)信息發(fā)布公司，其運營(yíng)的核心在于搭建一個(gè)真正的房?jì)r(jià)評估系統，為買(mǎi)賣(mài)雙方構建平臺，而不僅僅是一個(gè)房源展示；此外，其對經(jīng)紀人的收費模式為發(fā)布房源免費，更多的是通過(guò)增值業(yè)務(wù)包收取費用；同時(shí)，也對房源信息的真實(shí)性進(jìn)行監控，以讓買(mǎi)賣(mài)雙方更好知道區域真實(shí)的房?jì)r(jià)。

　　互聯(lián)網(wǎng)“免費”的思維在其Zillow平臺上得到充分應用，充分實(shí)現攜C以令B，從而獲得更多的流量、真實(shí)的交易數據等。而搜房網(wǎng)的房源發(fā)布量雖然占據中國50%左右的市場(chǎng)份額，但并不對房源真實(shí)性進(jìn)行監控，也沒(méi)有建立一個(gè)房?jì)r(jià)評估系統，并未為買(mǎi)賣(mài)雙方搭建一個(gè)更好更專(zhuān)業(yè)的平臺。因此市場(chǎng)也不由它說(shuō)了算。

　　二手房市場(chǎng)變局

　　丁祖昱指出，刷新房源成為主流模式，說(shuō)明中國房地產(chǎn)中介行業(yè)還很不成熟，重復房源、虛假房源充斥互聯(lián)網(wǎng)。以青島為例，下架之前有25-30萬(wàn)套房源，下架之后還有四五萬(wàn)套房源，但整個(gè)2013年青島才成交二手房3.77萬(wàn)套，可見(jiàn)原來(lái)的25-30萬(wàn)套房源大部分是虛假或重復房源。

　　“按端口或點(diǎn)擊收費，搜房網(wǎng)、安居客們沒(méi)有動(dòng)力去杜絕虛假信息。”互聯(lián)網(wǎng)觀(guān)察人士指出， 搜房網(wǎng)二手房房源發(fā)布實(shí)際上是從中介手中搶蛋糕，是典型的零和博弈。

　　中介與搜房之戰的背后，滿(mǎn)足用戶(hù)需求的方式在發(fā)生轉移。當鏈家、我愛(ài)我家、中原、21世紀不動(dòng)產(chǎn)(1.3, 0.03, 2.36%)這些大型經(jīng)紀機構從過(guò)去單純的信息搜集匹配、小本經(jīng)營(yíng)，發(fā)展到具備品牌影響力和數百家連鎖店的時(shí)候，勢必通過(guò)特有的服務(wù)模式爭取更多的市場(chǎng)；當上游平臺無(wú)法提供更好的服務(wù)，這些經(jīng)紀機構自發(fā)創(chuàng )造和逼迫上游革新的力量也會(huì )越來(lái)越大。

　　更深層次的行業(yè)變局則正在發(fā)生：大中城市將進(jìn)入二手房主導時(shí)代。

　　數據顯示，城鎮化率越高，二手房成交量越大。例如，深圳2013年二手房成交面積與一手房成交面積比例為170%。城市化進(jìn)程相對較弱的天津、成都、杭州、南京等一批二線(xiàn)城市，很快也將步入二手房超越新房的時(shí)代。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的推進(jìn)，也將對二手房市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　對于垂直互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站來(lái)說(shuō)，中介的底氣在于它擁有大量房源。如果搜房、安居客、58同城(46.73, 1.11, 2.43%)能夠在房源這一層通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的手段截斷上游，中介行業(yè)將迎來(lái)徹底的變局。大中介將消亡大半，執證經(jīng)紀人的時(shí)代將到來(lái)。

　　但另一方面，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺可復制性太強，在深圳、北京和上海，品牌二手房經(jīng)紀公司已開(kāi)始搭建自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺。深圳世華地產(chǎn)有關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，世華地產(chǎn)新版Q房網(wǎng)已于近日正式上線(xiàn)。搜房、安居客等將面臨更多的競爭。(編輯 徐煒旋)

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