萬(wàn)科，“世界最大的住宅開(kāi)發(fā)商”；萬(wàn)達，中國最大的商業(yè)地產(chǎn)商。
由于定位不同，多年來(lái)萬(wàn)科與萬(wàn)達幾乎沒(méi)有交集。然而，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的轉型，房地產(chǎn)業(yè)的邊界正在擴大，以不同建筑形態(tài)和物業(yè)用途而衍生出的生意，使得房地產(chǎn)與各行各業(yè)融合不斷加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在變成不同于以往的世界。
隨著(zhù)萬(wàn)科介入商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)達把文化旅游作為其支柱產(chǎn)業(yè)之一，萬(wàn)科和萬(wàn)達的邊界逐漸有了重疊，兩個(gè)巨頭也到了短兵相接的階段。
局部的對峙
一直以來(lái)，萬(wàn)達就是商業(yè)地產(chǎn)的“王”，其在旅游地產(chǎn)方面更是野心勃勃。從萬(wàn)科轉型開(kāi)始，就注定了萬(wàn)科與萬(wàn)達早晚會(huì )有對峙、競爭的局面。
事實(shí)上，萬(wàn)科與萬(wàn)達，一個(gè)世界最大的住宅開(kāi)發(fā)商，一個(gè)意欲在今年成為全球規模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，都有著(zhù)深謀遠慮的戰略。
萬(wàn)達的旅游地產(chǎn)戰略始于2007年。那一年，萬(wàn)達明確把發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為集團未來(lái)10年甚至是20年的主要戰略方向。2010年，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林將旅游地產(chǎn)定位為未來(lái)萬(wàn)達的支柱型產(chǎn)業(yè)，目標直指中國旅游地產(chǎn)老大。2012年1月5日，萬(wàn)達、泛海、一方、億利、聯(lián)想、用友六大集團斥200億巨資打造長(cháng)白山旅游度假區，這是萬(wàn)達集團開(kāi)業(yè)的第一個(gè)旅游地產(chǎn)項目。
至今，萬(wàn)達已經(jīng)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域投資超過(guò)1000億元，項目包括長(cháng)白山國際旅游度假區、西雙版納國際度假區、大連金石國際度假區以及武漢中央文化區等。
與萬(wàn)達相比，萬(wàn)科介入旅游地產(chǎn)相對低調，但在旅游地產(chǎn)方面的嘗試卻早在2005年就已經(jīng)開(kāi)始。根據《商業(yè)價(jià)值》查閱的資料顯示，2005年10月，萬(wàn)科就曾投資10億元買(mǎi)下廣東惠州一塊島嶼土地租賃權，旨在打造“中國馬爾代夫”。之后的2007年、2009年，萬(wàn)科投資10.05億元強勢入駐海南浪琴灣項目、取得煙臺市區北部的海面芝罘島31.2萬(wàn)平方米商住、公園、商業(yè)及文化娛樂(lè )用地，這已經(jīng)預示著(zhù)萬(wàn)科開(kāi)始加大休閑、度假型社區項目的開(kāi)發(fā)。不過(guò)在當時(shí)，并沒(méi)有被業(yè)界所關(guān)注。
在萬(wàn)科總裁郁亮對外宣布萬(wàn)科產(chǎn)品將進(jìn)行轉型開(kāi)始，旅游地產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)之一，萬(wàn)科對其的投資建設就開(kāi)始提速。目前，杭州良渚文化村、深圳浪騎游艇會(huì )、惠州雙月灣度假村、清遠白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園、三亞湖畔度假公園等旅游度假項目已陸續投資開(kāi)發(fā)并投入使用。
2014年8月25日，萬(wàn)科在北京召開(kāi)發(fā)布會(huì )，向外界公布斥資400億打造萬(wàn)科吉林開(kāi)發(fā)松花湖旅游項目。這一項目雖然是首次涉足滑雪度假產(chǎn)業(yè)，但卻以樹(shù)立滑雪度假行業(yè)標桿為己任，目標直逼萬(wàn)達——打造“世界級滑雪度假區、四季旅游度假勝地”。
在這次會(huì )議上，萬(wàn)科首次對外宣稱(chēng)，在萬(wàn)科的投資版圖上，旅游度假項目“已占據舉足輕重的地位”，并坦言與戰略轉型有關(guān)。而萬(wàn)科樹(shù)立滑雪度假行業(yè)標桿為己任的目標更是被許多人看作是與萬(wàn)達搶客。
如果說(shuō)萬(wàn)科與萬(wàn)達在旅游地產(chǎn)介入時(shí)間上不相上下，那么，作為商業(yè)地產(chǎn)的后來(lái)者，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)也在局部進(jìn)入和萬(wàn)達叫板的階段。
2013年11月，萬(wàn)科的北京昌平的金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，此舉被業(yè)內解讀為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正式“下水游泳”。這是萬(wàn)科集團北京萬(wàn)科公司第一次做面積如此之大的商業(yè)購物中心，預計年凈租金將在8000萬(wàn)元至1億元之間。
和布局旅游地產(chǎn)一樣，雖然萬(wàn)科頗為低調地踏上了商業(yè)地產(chǎn)擴張之路，但其選址傾向于北京、深圳、上海這樣資源較好的一線(xiàn)城市，僅北京一城，持有型商用物業(yè)的貨值就達到了100億元。為了做好商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科不但在業(yè)內挖到了專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項目的精英人才，更是在兩年前就組建了專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)團隊，還有多位公司高管從不同維度抓商用地產(chǎn)這項業(yè)務(wù)。同時(shí)，其商用物業(yè)類(lèi)型也確定為萬(wàn)科廣場(chǎng)（區域型購物中心）、生活中心（集中的社區商業(yè)）和鄰里家（社區商業(yè)街）三大產(chǎn)品線(xiàn)。據《商業(yè)價(jià)值》了解，目前，萬(wàn)科在北京有5個(gè)商用物業(yè)項目，持有型物業(yè)面積約為50萬(wàn)平方米，投資總額將達100億元，而以后，在北京，萬(wàn)科的商業(yè)項目預計將會(huì )一年開(kāi)業(yè)一個(gè)。
萬(wàn)科會(huì )在商業(yè)地產(chǎn)方面趕超萬(wàn)達嗎？萬(wàn)達的商業(yè)地產(chǎn)模式經(jīng)過(guò)多年的積蓄，已經(jīng)在全國形成成熟的全產(chǎn)業(yè)鏈，在2007年開(kāi)始的上一輪樓市調控中，萬(wàn)達抄底儲備了大量商業(yè)地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)地塊。這些都是萬(wàn)科難以望萬(wàn)達項背的因素。然而，這并不妨礙萬(wàn)科與萬(wàn)達的商業(yè)地產(chǎn)之爭。在北京這樣的一線(xiàn)城市的競爭，事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)做的是精而非快，在于其是否長(cháng)遠發(fā)展不在于短期布局。
互聯(lián)網(wǎng)卷入
如果不是處于互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，萬(wàn)科萬(wàn)達在商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)方面的競爭就遠沒(méi)有那么精彩。事實(shí)上，隨著(zhù)萬(wàn)科、萬(wàn)達觸網(wǎng)，許多新手段、新思想不斷衍生而出，已成目不暇接之勢。
2012年，萬(wàn)達便開(kāi)始為電商團隊招兵買(mǎi)馬。 據一位接近萬(wàn)達的人士稱(chēng)，萬(wàn)達最早沖擊電商，其實(shí)與其旅游地產(chǎn)的布局相關(guān)。萬(wàn)達最早首先試水電子商務(wù)的是萬(wàn)達長(cháng)白山國際旅游度假區項目。為了給剛開(kāi)業(yè)的滑雪場(chǎng)拉攏人氣，長(cháng)白山國際旅游度假區還在網(wǎng)站上推出滑雪+五星級酒店住宿的優(yōu)惠套餐，包括喜來(lái)登酒店入住一晚+一次全天滑雪（包括長(cháng)白山機場(chǎng)免費接送）的全套服務(wù)499元等套餐。不僅是旅游，該項目的住宅，也曾拿到某房地產(chǎn)網(wǎng)站的電子商務(wù)平臺上去銷(xiāo)售。
2013年9月，萬(wàn)達集團電商平臺亮相，到今天，萬(wàn)達電商依然在路上。據《商業(yè)價(jià)值》了解，萬(wàn)達一直在尋找合作伙伴，也曾和阿里談過(guò)不止一次兩次，可阿里和萬(wàn)達沒(méi)有合作，萬(wàn)科卻在8月25日，宣布與阿里站在一起進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。8月27日，被外界看作為“反阿里聯(lián)盟”的萬(wàn)達和兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度騰訊合作新電商的消息，使得互聯(lián)網(wǎng)圈的戰火蔓延到萬(wàn)科、萬(wàn)達的身上。
與萬(wàn)達相比，萬(wàn)科的觸網(wǎng)時(shí)間似乎晚了些。但從去年年底萬(wàn)科頻繁與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)接觸開(kāi)始到最近，萬(wàn)科學(xué)習的成果在今年下半年集中展現：隨后，萬(wàn)科又與途家網(wǎng)聯(lián)手拓展旅游地產(chǎn)鏈條。2014年3月29日，北京萬(wàn)科與途家網(wǎng)正式確立合作關(guān)系，由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的天洋萬(wàn)科·北戴河小鎮也開(kāi)始了萬(wàn)科互聯(lián)網(wǎng)思維模式下的首次嘗試。這是萬(wàn)科旅游地產(chǎn)打響“互聯(lián)網(wǎng)”第一槍。6月5日，萬(wàn)科正式宣布與百度合作，將大數據技術(shù)應用于商業(yè)。8月，成都萬(wàn)科推出了“萬(wàn)科購房中心”，建立萬(wàn)科項目的一站式展銷(xiāo)和簽約服務(wù)平臺；西安萬(wàn)科則上線(xiàn)“萬(wàn)客通”，力推全民營(yíng)銷(xiāo)。
緊接著(zhù)，杭州萬(wàn)科發(fā)起與淘寶網(wǎng)攜手，進(jìn)行“賬單可抵房款”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；8月底，廣州萬(wàn)科聯(lián)合騰訊理財通推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——萬(wàn)科理財通，其核心是將預定金轉化為理財產(chǎn)品。9月11日，北京萬(wàn)科與鏈家地產(chǎn)結成戰略合作伙伴。9月15日，萬(wàn)科與百度達成戰略合作伙伴關(guān)系后的首個(gè)合作成果——V-in正式上線(xiàn)。9月底，萬(wàn)科又接連推出三項互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新產(chǎn)品：與搜房合作推出首個(gè)房產(chǎn)眾籌、與平安合作推出購房寶、與阿里合作打造“未來(lái)小區”。
一時(shí)間，萬(wàn)科的觸網(wǎng)呈現出萬(wàn)馬奔騰的局面。
更為有意思的是，無(wú)論是萬(wàn)達還是萬(wàn)科，都與百度有了合作的動(dòng)作。根據《商業(yè)價(jià)值》了解到的，V-in系統不但可以為金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)提供大數據支持，還可以掌握競爭對手的情況。萬(wàn)達和百度合作顯然是另外一種方式，具體成果還不得而知。
無(wú)論是萬(wàn)科還是萬(wàn)達，都把定位傾向于年輕的消費者，在一個(gè)城市或者一個(gè)區域，消費能力是有限的，而互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的卷入，讓萬(wàn)科和萬(wàn)達的后期商業(yè)運營(yíng)一下子充滿(mǎn)了戰火的氣息。
同樣的聯(lián)邦，不一樣的互聯(lián)網(wǎng)戰略與同盟
轉型的步伐，跨界的大潮，使得萬(wàn)科與萬(wàn)達都尋找到了自己的同盟軍。萬(wàn)科的同盟軍有百度、途牛、鏈家等，在萬(wàn)科松花湖滑雪項目中，其合作方是包括港資背景的開(kāi)發(fā)商。為了給客戶(hù)提供國際級滑雪度假區的溫馨細致服務(wù)，萬(wàn)科首創(chuàng )了國內滑雪場(chǎng)、酒店統一委托經(jīng)營(yíng)的管理模式。
對于萬(wàn)科，不論是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，只是萬(wàn)科定位于城市配套服務(wù)運營(yíng)商的詮釋。事實(shí)上，兩者所占額比例都不是很高。就如萬(wàn)科集團董事會(huì )秘書(shū)譚華杰表示，“傳統的主流住宅業(yè)務(wù)在未來(lái)長(cháng)期來(lái)看，希望占到80%以上的比重，非住宅類(lèi)，我們短期內不希望超過(guò)10%，長(cháng)期來(lái)看也不希望超過(guò)20%。”
這些非住宅類(lèi)的業(yè)務(wù)，靠以往做住宅的思維去運作已經(jīng)過(guò)時(shí)。如何以最契合的思維去運營(yíng)開(kāi)發(fā)，避免樓市最后天花板的局限?萬(wàn)科的對策就是是輕資產(chǎn)運營(yíng)方式。兩個(gè)典型的例子是：前不久，萬(wàn)科與凱雷投資集團有限公司簽署《萬(wàn)科凱雷商業(yè)地產(chǎn)戰略合作平臺之意向書(shū)》。據稱(chēng)雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司，以收購萬(wàn)科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，在新平臺公司中，凱雷和萬(wàn)科分別持有80%和20%的股權。另一個(gè)例子是:9月4日晚，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，公司與RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED訂立出售協(xié)議，以約16.51億元人民幣出售上海萬(wàn)獅置業(yè)有限公司90%的股權，從而將上海虹橋商務(wù)區03號地塊的大部分權益脫手。
事實(shí)上，通過(guò)萬(wàn)科近期“入股30億進(jìn)軍徽商銀行，搭建金融平臺；布局社區商業(yè)產(chǎn)品，學(xué)習香港領(lǐng)匯式的金融運作；成立幸福驛站、第五食堂、萬(wàn)物倉社區服務(wù)板塊”等舉措，萬(wàn)科正在構建一個(gè)“住宅開(kāi)發(fā)+物業(yè)管理+社區商業(yè)+社區特業(yè)服務(wù)+社區金融”的大“城邦”。為了升級“城邦”的運營(yíng)管理水平，讓創(chuàng )新更加的絢爛多彩，讓變化更有鮮活的生命力，萬(wàn)科實(shí)行了合伙人制度，這才有了目前萬(wàn)馬奔騰的局面。
同是做旅游地產(chǎn)，對于萬(wàn)達，則是其支柱型產(chǎn)業(yè)。根據不同的項目，萬(wàn)達會(huì )配合其他的文化商業(yè)和旅游的要素，如商業(yè)街、美術(shù)館、博物館、醫療、教育中心等等，并且把這些要素要能夠把它整合起來(lái)——“主題公園+商業(yè)地產(chǎn)+酒店+住宅+文化產(chǎn)業(yè)+百貨業(yè)”，萬(wàn)達的復合程度極高的旅游地產(chǎn)模式是其獨有的優(yōu)勢。
作為商業(yè)地產(chǎn)帝國里的帶頭大哥，王健林旗下的萬(wàn)達作為聯(lián)盟中的主導，是順理成章的事情。根據公開(kāi)資料，從長(cháng)白山項目的出資比例上看，萬(wàn)達的資金投入也占據大頭。萬(wàn)達出資比例為40%，中國泛海集團占35%，內蒙古億利資源集團占5%，而遼寧一方集團占20%。據《商業(yè)價(jià)值》了解，在這幾次合作中，從規劃、設計、項目開(kāi)發(fā)及運營(yíng)，萬(wàn)達屬于牽頭和主導單位。萬(wàn)達擁有的商業(yè)規劃研究院，旅游地產(chǎn)方面同樣有優(yōu)良的設計能力。
萬(wàn)達的控制權還體現在電商計劃中。萬(wàn)達新電商計劃在3年時(shí)間內一期投資人民幣50億元，第一年投資10億元，萬(wàn)達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權。萬(wàn)達仍占據絕對控股狀態(tài)，騰訊百度在自建電商平臺受挫后也開(kāi)始尋求投資入股方式來(lái)享受今后增值收益，建立“聯(lián)邦”式體系。
關(guān)于電商，王健林在2014年半年工作報告中表示，“所有網(wǎng)上資源全部給電商公司。這不是要求，而是紀律，今后不允許各系統單獨搞電商，資源要集中，所有網(wǎng)上資源統一劃給電商公司。”
很明顯，與萬(wàn)科的萬(wàn)馬奔騰不同，萬(wàn)達延續的是其一貫作風(fēng)——高度統一運轉。王健林的目標是：到2020年，萬(wàn)達要形成不動(dòng)產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊。“前4個(gè)板塊基本靠譜，現在就看電商，做好了，萬(wàn)達就是5大支柱產(chǎn)業(yè)。”按照王健林的這個(gè)說(shuō)法，萬(wàn)達電商依然存在變數。
很難說(shuō)萬(wàn)科與萬(wàn)達的聯(lián)邦模式孰勝孰劣。在短兵相接的階段，不確定性因素太多，決定勝負的變數也太多。萬(wàn)科與萬(wàn)達，能否新秩序尚未形成之前，在傳統領(lǐng)域開(kāi)拓一片新藍海、再造一個(gè)新模式，站穩腳跟，還需要以實(shí)際行動(dòng)表明。
