萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)昨日起開(kāi)始路演，根據計劃擬以41.8至49 .8港元的價(jià)格招股，集資約250億至300億港元，這或將刷新2014年香港新股集資紀錄。

 

市場(chǎng)消息人士稱(chēng)，路演正在穩步推進(jìn)，科威特投資局、中國人壽和中國平安等11家基礎投資者將會(huì )投資認購20億美元(約合人民幣123億元)。接近萬(wàn)達的業(yè)內人士昨日向南都記者表示，萬(wàn)達正陸續向投資者釋放運營(yíng)計劃和自身利好，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大股東之一。而承銷(xiāo)團隊也正積極以“騰百萬(wàn)”電商合營(yíng)計劃為賣(mài)點(diǎn)。

 

機構看好

 

據市場(chǎng)消息，萬(wàn)達擬以每股41 .8港元至49 .8港元的價(jià)格，發(fā)行6億股新股，集資約250億至300億港元。

 

萬(wàn)達的11名基礎投資者合共投資20億美元(約合人民幣123億元)，其中包括各投資3億美元的科威特投資局、中國人壽及中國平安。對沖基金O ch- Ziff及荷蘭退休基金A P G則分別投資2 .5億美元及2億美元。萬(wàn)達安排行包括中金、匯豐、摩根士丹利、瑞信等。

 

據香港博盛資本雷拯夏向南都記者介紹，萬(wàn)達上市籌劃已久，不少投行和基金對萬(wàn)達這類(lèi)大鱷型公司的上市十分看好，樂(lè )于投資。

 

“與之配合的是，房地產(chǎn)整體的政策可以說(shuō)有幫助，導致了整個(gè)板塊的反彈，這股力量不容小覷”，雷拯夏如是告訴南都記者。目前根據下限價(jià)來(lái)計算，萬(wàn)達基礎投資者的認購額，就相當于集資額的62%。

 

萬(wàn)達董事長(cháng)王健林多次在重要場(chǎng)合直言對上市的向往，并惋惜曾痛失良機。公司上市之所以顯得“迫在眉睫”，也因為大體量的開(kāi)發(fā)規模對資金要求越來(lái)越高。萬(wàn)達近年的信托融資占比也越來(lái)越高，2014年上半年信托融資額高達433.77億元，在計息借款中占比更是從2011年16.4%增長(cháng)至目前的25.2%，這使得融資成本居高不下。

 

而上市之后，萬(wàn)達可在國內外公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行債務(wù)融資、海外股權和債券融資，極大地降低融資成本。南都記者查閱有關(guān)融資計劃發(fā)現，萬(wàn)達公司去年以來(lái)打通了海外債務(wù)融資渠道，海外的低成本債務(wù)資金為公司降低整體財務(wù)費用提供了支持。

 

接近萬(wàn)達的行業(yè)觀(guān)察人士告訴南都記者，在今年以來(lái)整體信貸環(huán)境改善明顯的大環(huán)境下，萬(wàn)達新取得了多家銀行的大規模授信額度，截至20 14年9月1日，有約603億未使用的銀行額度。這對公司大膽擴張也極為有利。

 

萬(wàn)達公司對中國縣級以上城市劃分研究，根據已進(jìn)入城市的情況認為，一線(xiàn)城市基本可以容納的萬(wàn)達廣場(chǎng)項目的數量為8-10個(gè)，其中上海截至目前已有6個(gè)項目。二線(xiàn)為3-4個(gè)，三線(xiàn)為2-3個(gè)，四線(xiàn)為1個(gè)。因此，能容納的理論項目總數約為359個(gè)，仍有較大發(fā)展空間。公司認為從土地儲備及銷(xiāo)售來(lái)看，在未來(lái)3-5年仍將保持較高速增長(cháng)。

 

或創(chuàng )集資紀錄

 

萬(wàn)達此次路演規模龐大。若順利完成，將取代本周三掛牌并集資245億元的中廣核，成為今年來(lái)香港市場(chǎng)集資最多的新股。萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)行價(jià)將于12月15日正式確定，一周之后在港交所掛牌上市。

 

接近萬(wàn)達的消息人士此前告訴南都記者，市場(chǎng)對萬(wàn)達的募資規模多有猜測，具體要看路演過(guò)程的實(shí)際情況。

 

有望沖擊今年香港集資第一高的新股，萬(wàn)達實(shí)力究竟幾何？南都記者從萬(wàn)達最新年度和半年報告中了解到，從已完工投資物業(yè)建筑面積來(lái)看，20 14年6月底已達1473萬(wàn)平方米，僅次于西蒙集團，位居全球第二。

 

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機構戴德梁行的調研數據顯示，萬(wàn)達所持投資物業(yè)面積在中國市場(chǎng)占比高達12.7%，排名第一。從銷(xiāo)售規模來(lái)看，根據今年前三季度的行業(yè)報告顯示，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第七。

 

根據公司計劃，今年新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達廣場(chǎng)達24座，持有物業(yè)面積將達2203萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)，萬(wàn)達成為全球規模第一的商業(yè)地產(chǎn)公司無(wú)懸念。

 

萬(wàn)達的信心還在于，其預計未來(lái)投資性物業(yè)、酒店帶來(lái)的可持續收入占比在14%-20%之間，并處于不斷上升的趨勢。公司稱(chēng)提升持續性收入占比，增強公司抵御行業(yè)周期性風(fēng)險的能力是長(cháng)期戰略。

 

電商成賣(mài)點(diǎn)

 

目前，萬(wàn)達的收入構成主要包括出售、出租及酒店運營(yíng)等。對于萬(wàn)達未來(lái)5年內資產(chǎn)和收入構成，萬(wàn)達在招股書(shū)中有所描述，稱(chēng)隨著(zhù)新開(kāi)業(yè)購物中心的增加和已開(kāi)業(yè)購物中心的成熟，預計未來(lái)資產(chǎn)中由投資性物業(yè)的占比會(huì )不斷提升。目前，投資性物業(yè)占總資產(chǎn)的比例為44%，未來(lái)將提升到50%以上。

 

據香港券商人士介紹，目前萬(wàn)達路演中，承銷(xiāo)團隊積極以“騰百萬(wàn)”電商合營(yíng)計劃為賣(mài)點(diǎn)。

 

萬(wàn)達對此解釋稱(chēng)，投資電商公司主要基于兩方面的考慮。希望通過(guò)線(xiàn)下與線(xiàn)上平臺的融合促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，與線(xiàn)上會(huì )員的結合帶動(dòng)萬(wàn)達廣場(chǎng)內消費，增加消費者粘性，促進(jìn)線(xiàn)下消費體驗。另外，通過(guò)大數據分析研究消費者的趨勢，繼續帶動(dòng)引領(lǐng)未來(lái)消費形態(tài)。同時(shí)，電商公司的增值也將帶來(lái)股權投資的收益。

 

佰仕信基金董事長(cháng)陳方勇告訴南都記者，商業(yè)地產(chǎn)本身需要找到新的盈利點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)電商概念就是其一。

 

目前，萬(wàn)達擁有中國最大的線(xiàn)下消費平臺與3000萬(wàn)線(xiàn)上會(huì )員，預計2015年線(xiàn)上會(huì )員數將接近1億。“騰百萬(wàn)”三方合作，將建立跨業(yè)態(tài)的大會(huì )員系統，通過(guò)對大數據的分析引導線(xiàn)上會(huì )員線(xiàn)下消費，建立會(huì )員積分聯(lián)盟及線(xiàn)上支付系統。

 

 

接近萬(wàn)達商業(yè)的人士告訴南都記者，目前萬(wàn)達有完備的電商應對措施，包括提高體驗式業(yè)態(tài)占比，投資電商平臺，利用線(xiàn)上促進(jìn)線(xiàn)下的消費提高實(shí)體店的銷(xiāo)售額，同時(shí)提供非標準化產(chǎn)品的銷(xiāo)售平臺。目前公司非主力店的體驗業(yè)態(tài)占比由2011年的38%，已經(jīng)調整為現在56%，目標是達到60%以上。

 

“未來(lái)萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大的股東之一。”在萬(wàn)達電商股權結構方面，上述知情人士告訴南都記者，在電商平臺上還可以進(jìn)行金融創(chuàng )新，例如銷(xiāo)售線(xiàn)上金融產(chǎn)品、為商戶(hù)提供小額貸款等。